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[其它] 上半年楼市调整企稳 王健林任志强隔空论战窗口期

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admin 发表于 2015-7-6 10:33:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
    近日,中国指数研究院初步统计显示,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。分析认为,楼市回暖大势基本确立。


  不过,房地产行业增长疲态也再次显现。中国指数研究院发布的房企半年业绩显示,,1-6月品牌房企平均销售目标完成率为41.4%,仍有部分房企完成率不足四成。


  楼市回暖后,房价会不会水涨船高?各种利好是否带来了真正意义的购房窗口期?


  此前,王健林做客新华网时表示,“北、上、广、深等地的房价会永远处于上涨中,这没办法,因为城市面积有限。”


  7月1日,任志强在2015中国房地产发展高峰论坛上则表示,目前中国楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,大部分城市房价涨不上去。多数网友都认为,购房窗口期已至。


  分析人士表示“楼市回暖的说法基本成立。关于购房窗口期,要区别对待。毕竟供需关系在不同地区存在较大差异。”


  一张漂亮的成绩单


  在取消限购、降准降息等政策红利持续刺激下,房地产行业终于交出了一份比较亮眼的成绩单。


  继红五月之后,6月份全国楼市表现也给上半年的行业数据添色不少。


  易居房地产研究院发布早先公布的数据显示,今年6月,内地30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平方米,环比增长4.3%,同比增长69.3%。这已经是连续4个月出现环比增长,同时,6月份新建住宅成交面积是近6年同期最好水平。


  易居智库研究总监严跃进认为,6成城市成交量出现上升,反映了居民购房意愿较强,而成交量上升的幅度开始减弱,则说明市场开始趋于稳定。


  从数据上看,整个上半年楼市也整体向好。


  据中国指数研究院的统计数据,今年一季度,代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米,同比增长2.6%。


  而二季度以来,央行进行新一轮降准降息政策,加之330新政效果逐渐显现,市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交进一步走高,成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。


  其中一线城市回升幅度最大。据初步统计,上半年一线城市月均成交量75万平方米,同比增幅超过45%,绝对量也为近年来最高水平,其中6月成交超过100万平方米,同比去年增长近1倍。


  不过,在此背景下,楼市的压力依然存在。


  CRIC监测的20家典型房企销售数据显示,相比去年,2015年房企对销售目标的要求并不高,目标增长率均不超过20%,20家典型房企的平均目标增长率仅9%。而上半年完成情况都并不乐观。


  房价向左还是向右


  楼市回暖,已经是行业共识。但是在居民一向关注的房价走势问题,市场上倒是出现了不同的声音。


  6月底,近日,万达集团董事长王健林做客新华网思客讲堂时表示,中国房地产已从供不应求到了供大于求阶段,房价再暴涨的可能性已经不存在。


  王健林还指出,目前房价回暖主要是一线和主要二线城市,离整体回暖还差得远,但北、上、广、深这些城市永远会上涨,因为这些城市不准再新建,只能在存量上想办法。


  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也曾撰文发声。他认为,当前刚步入第四轮短周期的上行通道,一二线城市住宅成交量从去年10月份开始反弹,一线城市房价从今年第一季度开始反弹。结论是,未来一年,全国房价上涨是大势所趋。


  而一向以大炮著称的任志强则持有不同的观点。


  7月1日,在中国房地产发展高峰论坛上,任志强认为,“货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱”是2015年房地产市场发展的有利因素;但是,由于目前中国楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,大部分城市房价并不会在短期内反弹。


  经济学家谢国忠也认为,中国的核心问题是房子造的太多,人口没有增加,“房地产现在过剩的问题非常严重”。


  确实,从上半年典型房企的销售完成情况上,不难看出房企依然面临着去库存压力。


  土地供应推高一线城市房价?


  从源头上说,除了财政政策的影响外,全国土地成交量的下滑也是房地产行业面临的困局。


  中原地产统计数据显示,2015年上半年(截至6月29日),全国百强城市合计出让11813宗土地,比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平方米降至今年的6.15亿平方米,降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元,同比2014年同期的10890亿元下调35.5%。


  其中,一线城市上半年卖地收入合计只有1655.64亿元,较2014年同期的2605亿元下调了36%。这也被看做是一线城市房价不可能下降的主要原因。


  以北京为例,中原地产方面统计,从规划建筑面积来看,今年北京的成交量约在540万平方米左右,但其中住宅部分非常少,合计成交居住用地只有271万平方米,是最近三年同期最少的一次。因此,成交楼面价也出现了明显的上涨26%。


  中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受采访时表示,一个大都市建设用地的总量,一般是整个城市土地总量的1/3到1/2,一线城市的用地指标已经达到该数据的极限,所以只能从存量土地方面考虑。


  陈晟还认为,越接近这个极限值的城市,土地的供应量就会越少,相对来说价格也愈加坚挺。


  无疑一线城市土地存量的减少,提高了房企抢地的饥渴度。人流量和刚需的持续上升,也必然会推动房价不断上扬。


  反观三四线城市,则是另外一番景象。


  “多年来的土地财政,已经给地方经济带来了巨大的利益。在房地产开发过度后,三四线城市库存压力不断加大。加上三四线城市属于人口流出区域,刚需有限,又没有太大投资价值,因此,相比一线城市,三四线城市房价回暖需要的时间必然会更加漫长。”一位行业分析人士这样告诉记者。

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