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[房地产投资知识] 苏州秋裤楼前途未卜:项目立项10年遭遇4次延期

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sz315-6 发表于 2015-1-26 14:59:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
  斥资45亿元建设,动工之初就备受关注,并且因为独特的“秋裤”造型饱受争议;竣工交付时间一再延迟,被媒体报道为“烂尾11年”。
  1月18日,有媒体报道,苏州“东方之门”可能面临第四次延期竣工,再次将这座命运多舛的高楼推向舆论关注的风口浪尖。

  开发商确认第四次延期
  1月18日,中国之声发布消息:从动工之初就备受关注和争议的苏州“东方之门”可能再次延期。这已经是这座大楼10年间第四次延期。
  这座设计高度301.8米、斥资45亿元建设的大楼,因其独特的造型而备受关注。从最初公布出的效果图以及在施工中逐渐成型的外观看,像一条立在空中的裤子,被民众通俗称为“秋裤楼”,与央视“大裤衩”一起南北呼应。
  1月22日,长江商报记者在苏州金鸡湖畔见到了这座著名的大楼。
  乘坐307路公交汽车,由市区往金鸡湖驶去,沿途能看到不少关于“东方之门”的宣传标语,逐渐进入一片高楼格外密集的地区,看上去似乎有数十座高耸的大楼戳在天地之间。透过这些高楼的间隙,远远看到“门”字型的“东方之门”,背景墙一样立在后边。看上去大楼外表幕墙已经完成施工,只是在大楼顶端,有两架塔吊静止着。
  走到“东方之门”工地现场,抬头几乎望不到大楼顶端,一直退到鸡西湖边,才用平视把它一览无余。
  “东方之门”几乎是被包围在一片工地之中,周围有另外四五栋25层左右的高楼正在建设。与其他工地上人进人出、机器轰鸣不同,“东方之门”工地现场显得比较冷冷清清。除了门口保安,以及偶尔进出的两个工人,几乎看不到什么人,也没有轰鸣的机器。下午4点钟不到,四名工人推着电动车出来,相互打招呼告别,说是下班了。
  工地现场保安介绍,目前工地已经没有外部施工部分,都是在做内部装修。
  “东方之门”的开发商苏州乾宁置业,是由几家公司共同出资组建。该项目在2004年奠基,原计划2008年竣工交付,但实际上到2008年才动工,同时将交付日期延迟到2013年年底。到了2013年底,交付时间被推至2014年6月底。2014年6月底,乾宁置业表示交付日期要再次延期至2015年1月底。此时,2015年1月眼看结束,按照记者在工地所看的情况,几乎是不可能完成交付。
  经过几番联系、沟通,乾宁置业负责人向长江商报记者确认,大楼将在2015年6月份交付。

  投资者的爱与哀愁
  “我2012年就买了这里边的楼层,本来是想投资的,到现在还没拿到房。”一位不愿透漏太多信息的业主介绍,自己在“东方之门”买了120多平方米的面积作为写字楼,单价大约3.5万元,购房合同上约定2013年年底交房,“到2014年大楼还没建出来,其他投资的朋友在周边其他项目也买了写字楼,早都拿到手开始出租了。”
  这位业主介绍,乾宁置业2014年曾与业主签订了延期赔偿协议,但补偿款一直拖到了12月份,“现在已经不是补偿问题了,这附近的高楼盘这两年出现得很快,现在马上要开建的是一座700米的超级摩天大楼。‘东方之门’一再延期,等其他那些摩天大楼纷纷建成,它的地标性优势逐渐减弱,同时有需求的客户也都被分流到其他楼盘,甚至在这一片会出现饱和。不知道今年6月份到底能不能交付,等我拿到房,也许黄花菜都凉了。”
  另外一名业主表示,自己把钱全部投资在了“东方之门”,已经无力再转投其他项目,目前只能等待,祈求项目不再出任何意外,“前两次延期都是跟资金有关,说白了乾宁置业缺钱。现在主题建设确实完成了,但后期部分资金也少说要几亿,它能不能扛得住?”这名业主介绍,尽管去年12月29日金鹰商贸集团斥资近13亿元购买了乾宁置业51%的股份,但这些钱可能首先要解决原有债务。同时新的力量介入,新旧力量双方之间是否能尽快磨合,共同致力快速、顺畅完成项目,还需要考验。
  “这些问题不能细想,想多了脑袋大。可能是我太悲观,只能祈求一切顺利。”这名业主说。

  一再延期之谜
  从2004年奠基,到2015年还未建成,前后4次延期交付,“东方之门”注定要成为一个“传奇”。
  针对一再延期的原因,媒体和一些业内人士从未停止探究。“项目拿地就花了4亿元,折合每亩1104万元,当时还创造了苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。建筑建设资金需要45亿元,后期投资多少目前不清楚,但不会少于10亿。主要靠卖房子回笼资金,很不可控。”苏州本地一位不愿具名的业内人士分析,缺钱是造成“东方之门”一再拖延交付的主要原因。
  这名业内人士认为,乾宁置业预备资金不足,希望以卖方回笼资金维持项目建设,但因为拿地价格过高,销售价格也必然过高,最低大约3.5万元,造成销售情况并不理想,资金回笼未能达到预期。
  “这是一个恶性循环,一旦卖方收回的钱不够,建设就要停,工地停工的消息传出,买房者更要观望,销售压力就更大。这些波折,也会影响投资人的信心。”这名业内人士介绍,在2008年前还曾出现过股份多次变更,不断有投资进入又撤走的事件。
  对此,乾宁置业的负责人给予了坚决的否认。这名负责人表示,“东方之门”确实出现了几次延期,但并不是因为缺钱。“2004年拿到地之后,因为苏州地铁1号线工程的问题,造成了‘东方之门’动工时间被迫延迟;后来在我们施工过程中,发现‘东方之门’上部两栋大楼连结部分工程技术难度太大,超出预期,一直在研究、更改、实验,耽误了几年。前期的延误,又造成了后来的延期。”
  这位负责人介绍,由于鸡西湖规划为高级CBD核心区,在工程延误期间,周围又出现了好几个建设工地,“东方之门”陷入了工地包围之中,空间拥挤、道路狭窄,料车进出、建筑施工都受到影响。
  长江商报记者在金鸡湖西探访发现,周围工地确实很密集,路过车辆在经过时实在非常不便,但“东方之门”周围其他几座工地施工依旧很活跃。

  出让51%的股权“救急”
  2014年6月份宣布延期交付之后,曾引起广泛的“唱衰”,认为乾宁置业遇到了严重资金困难,“东方之门”项目前途未卜。
  针对这些说法,乾宁置业负责人郑东辉在2014年8月通过媒体力挺“东方之门”项目,表示不存在资金严重困难问题。郑东辉介绍,乾宁置业注册资本为12亿元,对外贷款负债总额为23.7亿元,负债率只有60%左右,并且“东方之门”已完成10亿元以上的销售额,还与一众著名商业及物业管理公司签订了长期合作协议。
  2014年12月29日,金鹰商贸集团发布公告称,已经通过协议,以12.86亿元人民币收购苏州乾宁置业51%股权。备受关注的“东方之门”在一定程度上正式易主。
  针对此次“联姻”,有分析认为,乾宁置业出售股份是为了解决资金困难问题。实际上,根据乾宁置业财务报表等公开资料显示, 截至2012年底,乾宁置业资产负债率高达86%,到2013年11月底升至89%。按照双方的股份交易协议,金鹰商贸将帮助苏州乾宁置业新获得30亿元的银行融资,用来偿还2014年11月30日到期的约23亿元的债务。
  一位业内人士透露,东方之门项目2011年就获得了预售证,销售量确实有一些,但过程比较缓慢,除了价格相对低一些的酒店式公寓售卖还可以之外,豪宅市场反应冷淡。乾宁置业策划部负责人表示,目前“东方之门”的销售一切正常,走量很不错,具体数量不方便透露,但资金回笼不是问题。
  长江商报记者在苏州市住房和城乡建设局网站通过可售房源信息查询发现,目前东方之门可售房源还有几十套,非住宅、住宅房源都还有剩余。

  四度延期
  2004年奠基
  原计划2008年竣工交付
  2008年正式动工,交付日一度延期到2013年年底
  2013年底,交付时间二度延期至2014年6月底
  2014年6月底,三度延期至2015年1月底
  2015年1月,四度延期至2015年6月份

  东方之门
  设计高度:301.8米
  斥资:45亿元
qiansi506 发表于 2016-3-1 16:31:38 | 显示全部楼层
我反复看了多遍,好帖,得支持
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