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[房地产投资知识] 5城房价跌回5年前 楼市双重分化趋势渐明

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sz315-6 发表于 2015-1-19 14:32:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2014年收官之月,房价下跌局面并没有出现明显改观。昨日(1月18日),国家统计局发布2014年12月份全国70个大中城市价格指数显示,降价范围及幅度继续收窄,市场缓慢回升态势继续,但下跌仍是主流。
  此外,中原地产市场研究部统计整理数据显示,在2014年的12个月中,从1月份的环比平均上涨0.4%到7月份跌幅最高点平均下调0.73%,只经历了6个月,2月开始首次出现个别城市价格调整,3、4月份出现华东区域的块状分布,5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行,7月全国市场全面下调,9~12月,市场全面进入同比下调阶段。根据国家统计局数据,12月杭州、宁波、海口、温州、金华这5个城市,甚至出现了低于2010年定基价格的情况。
  中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻(微博)》记者,在整体告别绝对短缺后,楼市已进入“白银时代”,本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初,成交量有可能在2014年四季度出现触底迹象,随后逐渐企稳恢复,但价格起码到2015年一季度才会出现明显的企稳。
  记者注意到,被房企视为“香饽饽”的北京楼市,新房价格显著回落,宅地市场楼面地价攀高表现明显。

  68城新房价格跌回1年前
  据测算,2014年12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%,均比11月份收窄0.2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48和36个;环比上涨的城市分别有1个和8个,分别比11月份增加1个和2个。
  张大伟说,新建住宅指数中,全国仅厦门、郑州两个城市依然同比上涨,其他68个城市房价已经低于1年前,平均同比跌幅高达4.5%。
  但一些改善迹象已经发生,比如2014年9月之后,新房市场首现房价环比上涨的城市。链家地产分析师张旭说,自10月开始,已经呈现出“止跌及上涨城市数量增加,下跌城市数量减少”的趋势,12月份依然延续了这种趋势。
  “目前来看,整体市场的看跌情绪有所减弱,价格下滑幅度缩小,甚至部分去化与预期良好的城市,价格出现缓慢回升。”张旭对《每日经济新闻》记者表示。
  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,总体看,受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响,12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高。
  不过,成交量大很难迅速对应房价变化趋势的改变。中指院报告称,2014年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平;从企业策略看,迫于全年销售目标和资金回款压力,12月房企继续采取低价加推、以价换量策略。
  在全国工商联房地产商会2014年会上,恒大集团总裁夏海钧表示,去库存增销量,以价换量,中国的房地产行业才能度过现在的寒冬,从2014年底到2015年,房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态,但量会有所上升。
  张旭说,从住建部工作会议部署未提及房地产调控或具体政策措施来看,房地产市场将延续当前宽松的政策环境,市场预期将继续好转,随着市场成交量继续攀升,新房价格优惠的力度将明显减弱,而二手房业主降价的动力也将不足,预计2015年一季度价格下降城市数量有望继续下滑。

  一线城市新房成交量领跑
  数据显示,一线城市楼市企稳的势头明显超过其他城市。刘建伟解读称,分城市看,房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看,一线城市整体平均上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%;二、三线城市房价仍然下降,降幅缓慢收窄。从成交量看,12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉记者,2015年住房市场将呈现双重分化趋势,不同层级的城市调整时间、速度和程度会有不同,短期调整和长期调整也将分化。
  他判断,在双重分化下,整体呈现出乏力的态势,但部分一、二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。
  作为房企普遍看好的北京市,最近是“房降地涨”。
  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年1月份上半月,北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为9586套,与上月同期相比下跌23%,比2014年1月上涨21%;价格方面,1月份上半月,北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米,比上月均价回落28.5%。
  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,从现阶段北京土地市场的成交情况看,平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。由于土地价格不断上升,拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略,以降低投入、整合资源、规避风险。
  张大伟说,行业风险在提高,预计2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎,房企对市场的看法整体偏平稳,企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。
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