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[房地产投资知识] 北上广深土地市场回暖 成交超3700亿北京占半

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sz315-6 发表于 2014-11-3 11:22:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
  [ “虽然成交总量因为供应量影响出现下调,但整体看溢价率有所上行,土地市场在10月份有复苏的迹象。” ]

  刚过去的周末,北京土地市场并不平静。

  11月2日下午,经过40余轮厮杀,中海地产(00688.HK)以59亿元总价将石景山地块收入囊中。加上其他两宗住宅地块,北京土地市场当天共吸金80.1亿元。

  分析人士指出,尽管今年楼市走淡,2014年前九个月,一线城市土地出让金总额仍与去年同期基本持平,而进入10月后,标杆房企拿地积极,未来若成交企稳,一线城市年底的土地市场竞争将趋向激烈。

  一日吸金80亿

  2日北京共有三宗地块出让,分别是通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块。其中,石景山区老古城综合改造项目地块包括二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地,起始价46亿元,建设用地面积10.7万平方米。

  面对这一高起价、大面积的巨型地块,房企起初的报价颇为审慎。《第一财经(微博)日报》记者在北京市土地整理储备中心网站看到,截至2日14时28分,该地块共收到三次网上报价,最后一次报价为46.4亿元。

  然而在随后的现场竞拍阶段,该地块却受到了企业热捧,中海、龙湖、天恒永同昌联合体参与角逐。最终,经40余轮竞价,中海地产旗下的北京中海金石房地产开发有限公司,以59亿元的价格将该地块收入囊中。

  与北京出让的许多宅地一样,上述地块也含有配建条件,即配建建筑面积1.34万平方米、限价为1.6万元/平方米的“限价商品住房”,以及7.84万平方米、销售限价为2.7万元/平方米的“自住型商品住房”。据业内估算,该地块折合楼面价约2.27万元/平方米。

  该地块位置在石景山古城西路。在2013年初,同样是在该区域,中海曾以20.18亿元总价摘得宅地,该地块已建成的在售项目均价超过了4万元/平方米。

  除石景山地块外,顺义区后沙峪镇SY00-0022-6012R2二类居住用地限价商品住房项目也备受关注,该宗位于顺义的纯限价房宅地起价8.3亿元,吸引了中建地产、葛洲坝地产、京奥港和首开金瑞联合体等房企参与竞买,最终,被京奥港旗下北京紫乔房地产开发有限公司以11.5亿元摘得,而通州地块则以9.6亿元的底价成交。

  由此,2日三宗地块共为北京土地市场增添土地出让金80.1亿元,而随着这三宗地块落槌,2014年北京各类土地出让金总额超过了1861亿元。

  房企一线城市“补仓”?

  央行“9·30”新政后,房企在北京拿地的积极性颇高,这一点从今年10月的土地出让金数字可以看出。

  据链家地产市场研究部日前提供给本报的统计数据,截至10月28日,北京市已出让各类土地132宗,规划建筑面积1557.2万平方米,较去年同期减少6.8%,土地出让金总额达到1781.6亿元,较去年同期大幅上升43.7%。其中居住类建设用地达到589.6公顷,仅完成2014年供地计划的35.7%。

  不只是北京,其余一线城市的土地市场也较为活跃。来自中原地产市场研究部的统计数据显示,10月1日~27日,一线城市土地成交22宗,合计成交规划建筑面积234.96万平方米。虽因长假影响成交面积低于9月,但上述土地成交楼面均价高达9787.5元/平方米,这是仅次于2014年1月份的高点。其中,住宅地块成交7宗,宅地成交楼面价达到了1.52万元/平方米,溢价率达36%。

  关于眼下房企的拿地策略,链家地产市场研究部张旭分析,房企拿地的积极性与市场预期紧密相关,“9·30”房贷新政出台后,市场筑底特征明显,转暖迹象出现,这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。

  “虽然成交总量因为供应量影响出现下调,但整体看溢价率有所上行,土地市场在10月份有复苏的迹象。”据中原地产首席分析师张大伟观察,今年前9个月,北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元,与2013年同期的3672.7亿元基本持平,10月以来,万科、保利、首开等房企也分别出手拿地,从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业将有所增加。

  张大伟认为,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,这种情况下,一线城市土地市场竞争依然维持着高热度,而信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。

  “随着各类救市政策的出现,四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底,部分热点地块,竞争将比三季度有所增强。”张大伟预测。

  刚过去的10月,北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。据亚豪机构统计数据,10月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4543套,环比增长8%。值得注意的是,10月商品住宅成交数据呈现出明显的等级递增趋势,上旬(10月1日~10日)成交套数为399套,中旬(10月11日~20日)增加至1347套,而到了下旬(10月21日~31日)成交套数更是一跃攀升至2797套。

  “虽然全月成交情况并不突出,但成交强势回暖的趋势却十分明显。”亚豪机构副总经理任启鑫说道。
f087991466 发表于 2015-1-6 12:35:49 | 显示全部楼层
回不回呢,考虑再三,还是不回了吧。
开心的我 发表于 2015-4-26 00:50:36 | 显示全部楼层
选个好的 才有保证 这话没错
qasem 发表于 2015-6-9 22:50:18 | 显示全部楼层
不错!不错!不错!
roukao83 发表于 2015-9-1 00:20:52 | 显示全部楼层
好帖要顶,楼主的头像还是不错滴
qiansi506 发表于 2016-3-1 16:25:27 | 显示全部楼层
看过,的确不错。谢谢楼主
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