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[其它] 天涯处处是芳草,单恋房产投资不是最好选择

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sz315-1 发表于 2014-10-13 13:31:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
       我手头有几套东部二线城市的房产,我的财富顾问说房产投资在我的整体配置中比重高了,建议我卖出一部分转为其他投资。十一前央行出台了房贷宽松的新政,现在是出手的好时机吗?

       限购取消和房贷宽松双重刺激,地产股可以介入了吗?哪类公司受到的利好最大?

       招商银行私人银行部投资顾问团队

       我们认为本次央行出台房贷新政将修复部分改善性需求入市,或在一定程度能活跃某些区域房地产成交,但因为现阶段房地产库存压力仍较高,整体对房价提振效果仍有待观察。

       如果把投资比喻成饮食,资产配置同样需要荤素搭配,才能帮助财富健康增长!从资产配置角度来看,现阶段持有过高房地产投资已经不是最优选择,人口红利拐点意味着购房刚需拐点,加上房产税及不动产登记制度等政策将陆续出台,可以预期房价全国普涨、涨多跌少局面难以再现,在相当长一段时间房价大幅增长的空间也会受到限制,建议对手头持有房产较多的投资者,择机降低房产资产比例。

       天涯处处是芳草,资本市场日趋活跃,投资人不妨多加关注相关投资机会,相信不久的将来,你也会发现单恋房地产投资已经不是最好的选择。

       限贷松动意味着房地产行政调控从过紧回归常态,也符合本届政府逐渐实现市场化调控房地产思路。考虑未来较难出现非常规的大规模刺激政策,本次政策松动对房地产市场销售量和价格的作用预期不可过高,地产销量能否企稳回升,对房价的提振效果都需要观察。从行业看,城市之间、企业之间分化值得关注。

       当前行业去库存压力高企,但三线城市去库存压力更大,相关企业及房地产投资仍需谨慎。而在行业内部,银行开发贷款收紧、治理非标资产等压力下,部分前期扩张速度较快的地方性中小企业仍有被市场挤出的风险。整体来说,房地产投资仍建议多一份清醒,行业内部分化将越演越烈。

       你首先要清楚这一轮地产调控的背景。2008年金融危机后的政府救市,许多行业继续加杠杆,用投资掩盖老问题,然后又出现了新问题,房地产尤甚。去年以来,房地产行业进行了市场自我修复,主要表现就是压泡沫、去库存。本次房地产调控,是在宏观经济走向压力下的定向调控,与此前全面调控有区别,是在为改革“以时间换空间”。

       细看央行和银监会出台的放款房贷的新政,一再强调“普通自住商品住房”,利率优惠最低7折,但“具体由银行业金融机构自主决定”。也就是说,新政放松是有限制的定向宽松,同时推动房贷资产证券化也是延续了“盘活存量”、化解风险的思路。

       这个背景下,房地产下行趋势依然没有改变,最多是延缓。所以,当下是一个不错的出手时机,也可以短期稍作观望,但不宜太久。

       具体来看,一线城市在刚性需求的支撑下,房地产市场下行空间不大,在本轮定向调控中,短期可能小幅上调。二三线城市上一轮的上行和下行的调控周期中,波动都比较大,目前相对已趋理性,本轮定向调控中,再出现大幅上行的可能性不大。

       特别要提醒的是,近期许多中介或机构拿出虚假的“涨价通知”,其更多的是一种营销手段,以造成市场紧张情绪。

       本轮定向调控正是去产能的好时机,大部分开发商的策略是“以量换价”,经历过前三季度的低迷市场后,他们更看重的是成交量,再是价格。

       目前只有北上广深和三亚等少数城市没有取消限购,为什么这么多城市如此迅速地取消了限购政策?你可以理解成宽松调控的信号,取消限购令的信号意义比实际意义要更大。

       对于地产股是否可以介入,还是要清楚我上面说的大背景。事实上,在长期下行的背景下,开发商已纷纷转型,包括万科等行业龙头在内,已经在向社区化管理以及互联网方向寻找新的方向。所以,具体哪类公司能介入,还得静候一段时间,看看他们探索转型的效果。

       就本次调控的影响而言,销售端的放量可能很明显,但投资端有一个滞后效应,期限在一个季度后。去库存的压力,还会加剧这种滞后效应。而到那时,调控后的市场到怎样的阶段,开发商的策略是否积极拿地也不好说,建议短期宜观望。明年一季度或年中,是市场情况再定。如果地产产业回暖,产业链上的相关行业都是利好,比如钢筋、水泥、建材等。
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