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[住宅类投资信息] 个人理财之买房的对话技巧

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sz315-6 发表于 2014-6-9 10:05:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

      “我终于把钱存够了,可以买套新房了。”大唐国老太站在一间破烂的小房子里说。


      “我终于把房子的贷款还清了,房子真正归我了。”美国老太说,坐在已住了30年的新房子里。


      ——两个老太太关于买房的对话


      第一章 玉兔:“狡兔”如何“三窟”


      每年,大唐国媒体都会推出沸沸扬扬的富豪排行榜。善财发现今年的许多富豪同样有一大半是靠投资房地产发家的。以前,他还不懂这两者有什么联系。但是当他听玉兔介绍完房地产投资后,他突然明白了。


      玉兔,嫦娥的捣药丫环,曾下凡假扮公主,抛绣球欲择唐僧为夫,后被嫦娥带回月宫。


      玉兔下到人间之后,成了善财同学的妈妈。善财就是在一次去参观同学的新家时才发现这个秘密的。由于的细心经营,玉兔一家已经有三套房子了。


      当玉兔知道善财就是善财童子时,她给他讲了自己如何“狡兔三窟”的故事。


      第一窟:通过房贷购住房


      玉兔的第一套房子是通过贷款买的。之前,因为有了小孩,原来租的一室一厅已经不够用了。想想每年的房租上万,同时自己也渴望真正拥有自己的一套房子。所以尽管积蓄不多,可夫妻俩还是咬咬牙,琢磨起贷款买房的事了。


       买什么样的房


      这是第一个需要考虑的问题。经过分析,她们从地点、社区环境和档次等开始着手调研。


      首先是地点。因为长安城人口众多,交通很差,即使有私车也开不快,这种情况估计在其有生之年都难以解决,所以他们首先选定的是地铁边上的房子。因为地铁风雨无阻,准时上下班有保障。

      其次是社区环境。“买房子就是买生活”,社区环境的好坏直接影响到生活的质量,同时也与日后的生活费用密切相关。对社区环境,玉兔主要考虑社区大小、成熟与否和居住的人群。从一开始,他们就主张买大的成熟社区。因为社区越大,公共设施越多,使用和维护成本越低,相应的养房费用就越便宜。房子一狠心就买了,但养房得细水长流,事先不考虑,也会把自己给“流”穷的。还有,居住的人群也很重要,否则邻居都志不同道不合,与自己格格不入,也是很大的麻烦事。此外,还要看能不能保证孩子有便利的、良好的教育环境,因为一所好的幼儿园、小学、中学不是一天两天、也不是一年两年就能办起来的。


      再次是档次。玉兔在一个不大不小的机关上班,而丈夫在公司里当个中层管理干部,两人月工资可以达到9000元,并且一贯比较稳定。于是,初步决定买个中档的房子。因为中档的房子质量不错,设施结构等都还比较完善,同时开发商也有一定的信誉,不至于日后发生太多的纠纷。玉兔知道,关于房子问题每年都是消费者投诉最多的。地铁边上的中档房子单价一般在5000元左右。为了以后生活方便,买个120平米左右(实际使用面积也只有100平米而已)的两室一厅,要通风透亮,总价在60万(含房屋买卖中的交易成本,如契税、大修基金等,这绝对不能忽视),加上装修10万,70万够了。


      多比多看后,他们终于选中了地铁边上的金泉家园。在那里,他们相中了一套120平米的两室一厅。接下来的事便是如何买了。


       确定首付和还款期限


      60万,可是一笔巨款。两人积蓄不多,加起来只有20万。那么首付多少呢?经过考虑,选择了20%,即12万,剩下的8万,部分以备日常用,部分以备装修。而如果选择30%即18万,尽管日后少付利息,可毕竟会给目前的生活带来不便,因此他们想想算了,再说孩子正需用钱呢,再苦也不能苦孩子呀。


      剩下的48万房款只有通过贷款买房了,可怎么贷呢?他们首先想到的是用住房公积金贷款。住房公积金是国家强制规定交纳的。尽管是强制的,可就目前而言住房公积金绝对比活期、整存整取一年期存款都要划算。本年度交纳的按活期利率计算,以前年度的利率为1.71%,且钱存在公积金账户里不用收取利息税。


      根据夫妻俩的情况,用住房公积金最多可以贷款30万元,其1~5年的利率是3.0%,比商业贷款的4.77%要少挺多的;而6~30年的利率是4.05%,比商业贷款的5.04%也要省1个百分点。因此决定贷到最高额度30万元,此外若符合一定条件剩下的部分还可申请贴息贷款。因为他们条件没达到,剩下的18万元夫妻俩便只有通过商业贷款了。这种既有公积金贷款又有商业贷款的叫做组合贷款。


      接下来是确定贷款年限。摆在他们面前的选择是10年、20年和30年三种。30年太漫长,而且可能延续到退休后,他们自然不想冒这种风险。如果选择20年,按照等额本息法计算的话,公积金贷款每月还款约在1800元左右,而商业贷款每月还款为1200元左右。两者相加共3000元左右。一般情况下为不影响正常生活,月还款不宜超过月收入的30%,而夫妻俩月工资的30%为2700元,,尽管有点超过但不算太多,因此他们初步确定为20年。


      事后,他们总结:决定首付款和贷款期限的一个重要因素就是:有没有收益率比房贷款利率高的投资?如果有,从理性的角度讲,那么首付款尽可能的低,期限尽可能的长。因为如果你的钱仅在银行拿不到2%的利息,而同时又要付给别人5%的利息,何必做这种折本买卖呢?


       等额本金法和等额本息法


      这是目前银行提供的两种主要还款方法,购房者可以选择。等额本金法是指每个月还款含固定的本金和不同的利息,因此每个月总还款是不固定的,前期大,后期小。而等额本息法每个月还款总额是固定的,但作为其组成部分的本金和利息每个月都不同。


      假如利率在整个期限内都不变化的话,总的还款额等额本金法比等额本息法要少。因为在还款前期,等额本金法还的本金多,以后就不用再为还掉的本金支付利息了;而等额本息法付的利息多。但是,如果在还款期间利率发生变化,可就不一定了。如果利率上涨,因为等额本金法所剩的本金少,相应地需要支付的高利率利息也就少了,所以等额本金法比较合算;如果利率下降,因为等额本金法所剩的本金少,所以就只有较少的本金可以享受到低的利率,所以等额本金法就不太合算。


      选择何种还款方式依人而定。由于等额本息法前期还款压力小,更适合收入处于上升期的年轻人,而等额本金法每月还款额逐月减少,更适合收入稳定的中年人。同样,如果我们能准确的判断未来的贷款利率变化,根据以上分析也能省下不少钱呢。

      当然,还有其他的还款法,比如根据你的未来收入情况量身定做还款方案等。


      经过考虑,夫妻俩采用了等额本息法,这样在以后的20年里,公积金贷款每月还款1823元,而商业贷款每月还款1192元,加起来是3015元。


      房子到手后,他们用自己未到期的3万元存款办了质押贷款,再加上请一个朋友担保贷款,总算凑足了10万元。辛辛苦苦装修完毕,高高兴兴搬进新房去了。


       提前或延后还款期限


      5年后,由于玉兔已着手房地产投资,有了一些工资外的收入,于是向银行申请提前10年还清,这样就可以少支付不少利息。可一打听,目前组合贷款还不能提前还贷,而单独的商业贷款或公积金贷款就可以,因此玉兔只好老老实实按原计划还款了。当然如果有些人觉得收入减少,每月的还款额超过收入的30%,生活质量下降了,也可以延长期限。


      还有一点值得注意。银行贷款以5年为线,5年以上是一个较高的利率;5年以下是一个较低的利率。因此如果缩短贷款期限后贷款期限为5年以内的,还能享受到更低的贷款利率呢。




丫头XDWD 发表于 2015-3-5 11:19:44 | 显示全部楼层
丫头XDWD 发表于 2015-3-5 11:19:59 | 显示全部楼层
丫头XDWD 发表于 2015-3-5 11:21:21 | 显示全部楼层
还真是值得关注一下
roukao83 发表于 2015-5-12 11:05:52 | 显示全部楼层
好帖要顶,楼主的头像还是不错滴
prelv 发表于 2016-5-8 13:08:10 | 显示全部楼层
今天没事来逛逛
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